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DIE FINANZIERUNG VON IMMOBILIEN IM AUSLAND

Nehmen wir Frankreich als Beispiel

Eine Bank finanziert lokale Kunden, die steuerlich in der Schweiz ansässig sind und eine Immobilie in Frankreich als Zweitwohnsitz besitzen oder kaufen möchten. :

Finanzierung des Erwerbs von Immobilien: Zweitwohnsitz
Monetisierung von Immobilien, die bereits im Besitz von ihrem Eigentümer stehen, um liquide Mittel freizusetzen: Equity Release

Hier finden Sie eine kurze Zusammenfassung der steuerlichen Folgen des Immobilienerwerbs in Frankreich:

Der direkte Besitz der Immobilie bietet Vorteile, einfach, ohne rechtliche und steuerliche Einschränkungen, die Immobilie nutzen. Er bietet ausserdem die Flexibilität zukünftig direkt auf die Immobilie einzuwirken, ebenfalls den Verkauf an eine Gesellschaft, falls ein Liquiditätsbedarf besteht.

Steuerpolitik in Frankreich

Beim Erwerb können die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren ca. 7% für den Kauf einer Bestandesimmobilie betragen und 2% bei einem Kauf eines Neubaus mit einer Mehrwertsteuer von 20%.

Bei der Einkommenssteuer und das im Gegensatz zum Schweizer Gesetz, ist der Mietwert, der mit der Nutzung der Immobilie verbunden ist, in Frankreich steuerfrei.

Die möblierte Ferienvermietung unterliegt jedoch der französischen Einkommenssteuer (zwischen 20% und 45%), zu der je nach Status des Vermieters Sozialabgaben in Höhe von 7,5% für Versicherte im Schweizer Vorsorgesystem hinzugerechnet werden müssen. Die Steuerbemessungsgrundlage hängt vom Buchhaltungssystem der möblierten Vermietung (Real oder Micro-BIC) und vom Status des Vermieters ab: LMNP (nicht-professioneller möblierter Vermieter) oder LMP (professioneller möblierter Vermieter).

Die französische Steuer auf Immobilienvermögen (IFI) wird fällig, wenn das Nettoimmobilienvermögen (nach Abzug der Immobilienschulden) den Schwellenwert von 1,3 Mio. € überschreitet, der Steuersatz variiert dann zwischen 0,5% und 1,5%.

Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer zugunsten der Kinder kann in Frankreich theoretisch bis zu 45% betragen. Dies ist die Hauptsorge von Immobilienkäufern in Frankreich. « In Wirklichkeit beweisen unsere Experten für grenzüberschreitende Vermögensplanung anhand von Zahlen, dass dieser Satz beim Erwerb von Zweitwohnungen in Frankreich ein Mythos ist ».

Steuerpolitik in der Schweiz

Die in Frankreich gelegene Immobilie fällt nicht unter die Schweizer Besteuerung. Der Mietwert und die Mieten werden nur bei der Bestimmung des Einkommenssteuersatzes (KSt und dBSt) berücksichtigt und der Wert der Immobilie wird bei der Berechnung des Vermögenssteuersatzes (ISF) berücksichtigt. Die Bankschuld und die damit verbundenen Zinsen können, obwohl sie für den Erwerb der Immobilie in Frankreich verwendet werden, teilweise vom Schweizer Einkommen und Vermögen abgezogen werden.

Erwerb Über eine Societe Civile Immobiliere (SCI)

Die Beweggründe

Die SCI, die dem Einkommensteuersystem unterliegt (halbwegs transparent), scheint am besten geeignet zu sein, um eine Genussresidenz zu besitzen. Ihre steuerlichen und buchhalterischen Auslagen sind geringer im Gegensatz zu einer SCI, die dem Firmensteuersystem unterliegt.

Diese Gesellschaft trennt das Eigentum von Anteilen als Gesellschafter von der Entscheidungsbefugnis als Geschäftsführer über die Statuten. So wird die Familie vor den Nachteilen eines möglichen gemeinsamen Eigentums (Gemeinderschaft) geschützt.

Darüber hinaus handelt es sich um ein Instrument zur Übertragung von Schulden auf die Kinder (in der Hoffnung auf eine Selbstbereicherung der SCI) und somit zur Minderung der Bemessungsgrundlage für Schenkungs- und Erbschaftssteuern.

Die Auflagen

Die einkommensteuerliche SCI ist ausschliesslich für die Eigennutzung der Immobilie geeignet und schliesst eine saisonale Vermietung aus, die als gewerbliche Tätigkeit gilt, nicht kompatibel mit dem Einkommensteuersystem.Darüber hinaus sollte die Wirksamkeit der Schenkung von SCI-Anteilen bei fehlenden Mieteinnahmen zeitlich begrenzt sein. Denn die Beschenkten könnten unter Umständen ein Gesellschafterkonto erben, das in Frankreich der Erbschaftssteuer unterliegt.

Besteuerung der SCI

In Frankreich sind die steuerlichen Folgen des Besitzes einer Nutzungswohnung über eine SCI fast genauso wie die Folgen des direkten Besitzes.

Aus Schweizer Sicht könnte der Besitz über eine SCI zu kantonalen Steuerfolgen führen, insbesondere im Kanton Waadt.

Ist die Verschuldung ein Steuerthema?

Die Verschuldung für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes in Frankreich ist in erster Linie eine wirtschaftliche Frage, die von einem Kosten-Nutzen-Vergleich geleitet werden muss. Sicherlich kann die steuerliche Dimension die Erwerbskosten beeinflussen, aber diese darf den Erwerber nicht von der Wichtigkeit blenden, sich von grenzüberschreitenden Experten umgeben zu lassen, die in der Lage sind, einen globalen französisch-schweizerischen Ansatz zu verfolgen.

Für andere Lösungsansätze und/oder für andere Länder bieten wir Ihnen eine personalisierte Beratung.

ZUSÄTZLICHE INFORMATIONEN

Nehmen Sie ganz unverbindlich mit uns Kontakt auf. Wir bieten Ihnen eine lösungsorientierte Flexibilität, sowie eine massgeschneiderte Begleitung durch Ihren gesamten Erwerbsprozess Ihrer internationalen Immobilienprojekte an.